Ktimatoemporiki Crete :: Poland
STRONA GŁÓWNA Mapa strony Wiadomości Wyszukaj Kontakt z nami Testimonials








Prawodawstwo w Grecji
Informacja nt prawa w Grecji

Prawo własności nieruchomości w Grecji
Posiadanie nieruchomości w Grecji jest proste i bezpośrednie.Prawo greckie umożliwia cudziemcom posiadanie nieruchomości w większości regionów Grecji.Każdy,niezależnie od narodowości,może być właścicielem nieruchomości.Nieruchomość w Grecji podlega ochronie prawnej państwa (Konstytucja Grecji: Artykuł 17, paragraf 1);wszyscy właściciele nieruchomości w kraju mają te same prawa i obowiązki.

Ograniczenia dotyczą jedynie obywateli spoza Unii Europejskiej pragnących nabyć nieruchomość na terenach przygranicznych (Wyspy wschodniej części Morza Egejskiego, wyspy Dodekaneskie, regiony Północnej Grecji,Krety i Rodos). Muszą się oni zwrócić do rad miejscowych prefektur ,które wydają zezwolenia po sprawdzeniu,czy twoja pozycja w gminie oraz przeszłość nie pogorszy bezpieczeństwa wyspy.
Zestawienie koniecznych dokumentów w rejonach przygranicznych dla obywateli spoza Unii i osób prawnych możesz znaleźć
tutaj.

Większość nieruchomości w Grecji ma tytuły własności.Krajowy rejestr ksiąg wieczystych jest w trakcie tworzenia.;niektóre wyspy posiadają swoje rejestry,podczas gdy na pozostałych wyspach znajdują się one w księgach hipotecznych.

Budowy w Grecji i projektowanie ich odbywają się zgodnie z europejskimi normami i regulacjami, i pozostają całkowicie zgodne z rygorystycznymi uregulowaniami dotyczącymi ochrony przed trzęsieniami ziemi.

Najważniejszą sprawą jest znalezienie nieruchomości,w której będziemy się czuć jak w domu.

Po znalezieniu swojego nowego domu i zorganizowaniu finansowania,całość procesu organizacyjnego nie powinna trwać dłużej jak 6-8 tygodni.


Informacja nt zakupu i zawierania umów kupna-sprzedaży w Grecji
Umowy dotyczące zakupu nieruchomości w Grecji są sporządzane w obecności notariusza.W celu zakupu – sprzedaży nieruchomości na terytorium Grecji muszą zostać spełnione następujące. procedury przez potencjalnego kupującego.
a) Ona/ona wybiera nieruchomość,którą zamierza zakupić.
b) Wyznacza prawnika dla sprawdzenia prawnej sytuacji nieruchomości.Ponieważ krajowa mapa katastralna nie istnieje w Grecji biura katastralne są teraz zastępowane przez rejestry gruntów ,gdzie opisuje się wszytko,co dotyczy nieruchomości.W miastach ,w których funkcjonuje Kataster musi być zachowana kontrola.
Mianowicie:Kto jest właścicielem,czy istnieją prawne zajęcia lub roszczenia,czy są obciążenia hipoteczne lub inne wpisy prawne,itp.
Pod prostym warunkiem: że został sporządzony przynajmniej jeden prawny akt lub akt notarialny dotyczący tej nieruchomości,ponieważ większość nieruchomości zwłaszcza na terenach wiejskich nie posiada do nich tytułów i są przekazywane bez sporządzania umów. Tytułem do takiej nieruchomości jest zasiedzenie.Prawnik sprawdzający na końcu sporządza prawną ocenę nieruchomości..
c) Wyznacza geodetę aby sprawdzić istniejącą topografię terenu ,która załączona jest do oferty sprzedaży oraz by obejrzeć nieruchomość.Prawidłowe opracowanie topograficzne zawiera :lokalizację nieruchomości,możliwość wykonania planów,charakter otoczenia(okolicy – czy jest to teren zabudowany) i różne inne dane techniczne,np.zezwolenia z nadleśnictwa lub służb archeologicznych,itp.
d) Wybrać notariusza do sporządzenia dokumentu kupna-sprzedaży.

Zawartość i treść umów
Umowy dotyczące zakupu nieruchomości w Grecji są sporządzane w obecności notariusza.W celu zakupu – sprzedaży nieruchomości na terytorium Grecji musz zostać spełnione następujące procedury przez potencjalnego kupującego.
a)Każda umowa ma przypisany przez notariusza konkretny numer oraz datę sporządzenia.Jest to numer identyfikacyjny nieruchomości w połączeniu z numerem nadawanym w biurze rejestrowym.
b)Zawiera szczegóły dotyczące umawiających się stron takie, jak nazwiska,imiona,dane rodziców,numery dowodów osobistych,numery podatkowe,adresy,zawody.
c)Nieruchomość jest szczegółowo opisana (okolica,granice,ograniczenia)i przytacza dane topograficzne.W tym miejscu przytaczane są wszystkie pozostałe akty,tytuły do nieruchomości,numery umów i numery rejestrowe.
d)Następnie,przytaczane jest oświadczenie sprzedającego,cena i warunki sprzedaży w przypadku nie płacenia ceny umowy natychmiast w dniu jej sporządzania i podpisywania.
e)Sprzedający gwarantuje ,że sprzedawana nieruchomość nie jest obciążona.
f)Na tej podstawie kupujący przejmuje nieruchomość od sprzedającego a sprzedający rezygnuje z praw do nieruchomości.
g)Notariusz informuje o deklaracji podatkowej dotyczącej podatku od przeniesienia własności oraz deklarowanej wartości.
Uwaga:urząd skarbowy narzuca wartość objektywną (tzn.minimalną) nieruchomości niezależnie od uzgodnionej ceny umownej.Jeśli uzgodniona cena przekracza wartość objektywną podatek od przeniesienia własności kupujący zapłaci od wartości wyższej.Jeśli cena umowna jest niższa od wskazanej przez urząd skarbowy,kupujący płaci podatek od ceny wskazanej przez urząd skarbowy.

Ostatecznie notariusz stwierdza,że transakcja miała miejsce zgodnie z prawem i przytacza po krótce obowiązujące przepisy i formalne oświadczenia umawiających się stron.
Po krótce:
1)Umowa sporządzana jest wyłącznie w języku greckim w oryginale,pozostającym zawsze w biurze notariusza i potwierdzonej kopii,która trafia do ksiąg wieczystych.Kupujący otrzymuje tyle kopii,ile sobie zażyczy,wnosząc stosowną opłatę.Na życzenie kupującego może wziąść udział w czytaniu aktu biegły tłumacz czytający na głos,słowo w słowo umowę z greckiego na wskazany język. Na koniec tłumacz oświadcza,że dokonał właściwego tłumaczenia i przytoczył dokładnie tekst kupującemu za co poświadcza na tekście umowy.Ponadto kupujący ma prawo otrzymać kopię umowy i zlecić jej tłumaczenie w Ministerstwie Spraw Zagranicznych,w służbach tłumaczeń.
2)Strony podpisują tylko jeden egzemplarz umowy.
3)W czasie podpisywania umowy strony muszą posiadać wszystkie dokumenty identyfikujące strony lub przedstawić prawne pełnomocnictwa w przypadku,gdy kupującym jest firma.
4)Koszty wpisów do rejestrów pokrywa kupujący.
5)Transakcja jest zakończona nie tylko u notariusza,lecz także w księgach rejestrowych.

Koszty kupującego nieruchomość w Grecji
Kupujący podlega następującym opłatom:
a)Podatek od przeniesienia własności wynosi ok. 7-9% ceny wskazanej przez urząd skarbowy lub,jeśli cena umowana jest wyższa - od ceny umownej.
b)Wynagrodzenie radcy prawnego wynosi ok. 1-2% (w zależności od umowy)ceny sprzedaży plus koszty sprawdzania dokumentów oraz porad prawnych udzielanych klientowi.
c)Opłata notarialna wynosi ok.1,3% wartości ceny nieruchomości
d)Prowizja pośrednika – do uzgodnienia
e)
Koszty rejestracji w księgach :ok 4,75 ‰ ceny wskazanej w dokumencie zakupu.


Ktimatologio (księgi wieczyste)
Ktimatologio (księgi wieczyste) jest nowoczesnym i dobrze zorganizowanym publicznym rejestrem wszelkich tytułów do nieruchomości w Grecji.Nie w każdym miejscu w Grecji są jeszcze dotychczas stworzone biura rejestrowe.W istocie wiele miast i wsi posiada swoje własne “Domy Hipoteczne”(zwane Hypothykophylakion),będące starymi publicznymi rejestrami,które zabezpieczały i nadal zabezpieczają prawa wszelkich osób do nieruchomości.


Co powinieneś wiedzieć nt. tych rejestrów publicznych?
a)Rejestr ksiąg wieczystych jest baz danych informacji prawnej i technicznej oraz opisów dla dokładnego wskazania nieruchomości w Grecji.Zapewnia prawne bezpieczeństwo i pewność odnośnie praw i obowiązków dotyczących nieruchomości,tak że każda uczciwa osoba jest chroniona i pokłada wiarę w rejestry.
b)Rejestr ksiąg wieczystych współdziała z “Domem hipotecznym” w tym samym rejonie
c)
W niektórych rejonach Grecji ,gdzie ukończono organizację ksiąg wieczystych każda transakcja,sprzedaż,zakup ,hipoteka,itp rejestrowane są WYŁĄCZNIE w księgach wieczystych (np. Chalkida,niektóre miejsca wokół Aten).Teoretycznie,wszyscy właściciele nieruchomości powinni już byli zadeklarować i zarejestrować swoje nieruchomości w lokalnych księgach wieczystych,tam gdzie one już działają.

Jednakże są wciąż tysiące wszelkiego rodzaju nieruchomości(grunty,działki,mieszkania,domy,niepodzielone nieruchomości,spadki,itp)w w/w rejonach,które nie zostaly wpisane do nowych ksiąg.Co teraz?
a)Możliwe ,że dotąd nikt nie zgłosił nieruchomości.W tej sytuacji nieruchomość zapisuje się jako "właściciel nieruchomości nieznany".
Jeśli jesteś właścicielem takiej nieruchomości masz prawo wnieść pozew przeciw organizacji Rejestru ksiąg wieczystych,w celu udowodnienia,że przedmiotowa nieruchomość jest prawnie twoją i powinna zostać zarejestrowana na twoje nazwisko
b)Może się zdarzyć,że osoby obce zajęły nieruchomość i wskazały ją jako swoją (najgorszy scenariusz).Tacy osobnicy próbują wykorzystać brak informacji o właścicielach i w sposób bezprawny "zalegalizować" te zapomniane nieruchomości.
Jeśli jesteś właścicielem takiej nieruchomości,musisz podjąć walkę w sądzie przeciw takim osobom i udowodnić,że przedmiotowa nieruchomość jest twoja a nie ich.
W obu przypadkach okres czasu na wniesienie pozwu wynosi 5 lat od momentu kiedy Rejestr podjął pracę w tym rejonie.W przypadku osób mających miejsce zamieszkania za granicą okres ten wynosi 7 lat.
Okres czasu na wszczęcie postępowania minął?
Automatycznie tracisz prawa do swojej nieruchomości i możesz jedynie domagać się zwrotu pobranych należności skarbowych.


Wynajem w Grecji

Zgodnie z Art. 1 ustawy nr 2235/94 wszystkie nowe dzierżawy są dzisiaj swobodnie stanowione na minimalny okres najmu 3 lat a wszelkie stawki umowy dzierżawy mogą być wypowiedziane przez właściciela,który,na koniec tego okresu może chcieć mieć dom opróżniony bez dodatkowej rekompensaty lub potrzeby uzasadnienia. Dzierżawca nie ma prawa przenoszenia dzierżawy na nikogo innego;wyjątkiem jest jego śmierć – jego spadkobiercy (najbliższa rodzina)mogą kontynuować dzierżawę lub ją wypowiedzieć. Stawki dzierżawy są swobodnie ustalane pomiędzy stronami najmu.Nie ma stawek minimalnych lub maksymalnych.Obecnie rynek dzierżawy nieruchomości komercyjnych jest całkowicie wolny,jedynie dzierżawy z okresem krótszym niż 1 rok nie podlegają ochronie.Także nie podlegają ochronie nowe umowy najmu budynków historycznych.Stawka początkowa najmu jest swobodnie umawiana pomiędzy stronami jak również jej kolejne wzrosty.Początkowy okres trwania najmu jest ustanowiony prawnie na okres 12 lat.Ustawy nr 2.235/1994 oraz 3741/1999 dały właścicielom nieruchomości dwie możliwości odzyskania ich nieruchomości:

  • 12 lat + odszkodowanie w wysokości 24 miesięcznych stawek dzierżawy
    Każdy najem dłuższy niż 12 lat właściciel może wypowiedzieć,jeśli w ciągu 9 miesięcy przed upływem terminu jego zakończenia właściciel zażąda opuszczenia nieruchomości.W tym przypadku właściciel musi wypłacić odszkodowanie w wysokości 24 miesięcznych stawek najmu a budynek może byc natychmiast użytkowany nawet na tę samą działalność,bez żadnych kolejnych odszkodowań.Brak jest podstawy do odszkodowania w przypadku,gdy najemca opuszcza nieruchomość ze swej woli lub jeśli jest on z zawodu lekarzem,prawnikiem,mechanikiem,notariuszem,itp.
  • 16 lat bez odszkodowania
    Jeśli właściciel nie wnosi o zwrot nieruchomości w ciągu tych 9 miesięcy,umowa najmu przedłuża się automatycznie o kolejne 4 lata,po których właściciel może zażądać wydania nieruchomości bez dodatkowych odszkodowań.W praktyce oznacza to,że dzisiaj właściciel może otrzymać zwrot wydzierżawionej nieruchomości po całkowitym okresie 16 lat,bez dodatkowego odszkodowania dla najemcy.

Są dwie prawne drogi eksmisji dzierżawcy przed upływem okresu 12 lat,lecz nie przed upływem okresu trwania umowy.Niszczenie lub rozbudowa budynku .W tym przypadku dzierżawcy należy się wypłata odszkodowania (1-3 lat stawki dzierżawy w zależności od przypadku).

do góry




Username
Password
Nie jesteś członkiem? Zarejestruj się tutaj



STRONA GŁÓWNA :: Polityka prywatności :: Mapa strony :: Wiadomości :: Wyszukaj :: Kontakt z nami

Where your dreams become investments! Real estate Ktimatoemporiki
©2005 Ktimatoemporiki. All rights reserved."It is pointed out that according to Law 2121/1993 and the International Conventions on the protection of copyright that Greece has ratified the republication and generally the reproduction of the content of the present web page in all or in part is prohibited without the previous written authorisation of Ktimatoemporiki Crete".
This site was designed and developed by net-tomorrow design studio